Nhà đầu tư BĐS nên tránh bị lạc hướng bởi lời mời chào giảm giá

Hãy cùng làm một phép thử, kiểm tra một số loại hình BĐS và điều đầu tiên mà nhân viên môi giới BĐS hỏi bạn sẽ là: “Anh đang tìm BĐS ở mức giá bao nhiêu? Hiện có BĐS đang giảm giá và anh muốn tìm loại giảm giá như thế nào?”. Điều này có nghĩa gì? Giá này đã bị thổi lên hay đã giảm đi? Mức giá này là của người phân tích? Hay mức giá trên thị trường hiện tại? Nhìn chung, các loại giá này sẽ rất khác nhau. 

Một sai lầm mà khá nhiều nhà đầu tư BĐS mắc phải đó là bị lạc hướng bởi lời
mời chào giảm giá 

Khi bạn nhìn thấy một quảng cáo về kế hoạch góp vốn có mức chiết khấu tới 15 - 20%, bạn hãy nhớ, đó chỉ là marketing. Lời quảng cáo đó thường có nghĩa là mức giá ban đầu đã quá cao, và nhà phát triển BĐS phải giảm xuống để bán, hay họ đang phải tạo ra sự hấp dẫn bằng khuyến mại. Điều này không khác gì việc một cửa hàng không bán được sản phẩm và phải giảm giá 20%, thậm chí đến 50% để đẩy hàng đi. Vì đa số mọi người thường thích mặc cả, nên họ sẽ chọn mua hàng hóa ở mức giá được “giảm”. Tuy nhiên, việc mua được hàng giảm giá không đồng nghĩa với việc đã mua được hàng hóa dưới giá thị trường. Thậm chí, có khá nhiều siêu thị lớn đã bị kết tội tăng giá tuần trước rồi giảm giá ngay ở tuần tiếp theo, đây đơn giản chỉ là một biện pháp marketing. 

Thông thường, khoản chiết khấu giảm giá hiếm khi có thể được thương lượng, nhưng ở đầu giai đoạn phát triển một BĐS, nếu chủ đầu tư muốn bán nhanh ngay từ giai đoạn đầu, và chúng ta tham gia vào quá trình phát triển, nhà đầu tư BĐS cần dựa vào mức giá tăng trong giai đoạn phát triển để có được đánh giá một cách tương đối chính xác về giá trị của BĐS đó.

Giá thị trường được hiểu là mức giá mà có người sẵn sàng trả để có được món hàng. Nếu chỉ còn 1 - 2 căn nhà chưa bán thì có thể, nhưng nếu còn tới 15 - 20 căn nhà thì tình hình lại khác. Hãy nhớ rằng, giá mà các nhà phân tích đưa ra thường khác với giá mà một nhà đầu tư mua-để-cho-thuê đánh giá vì nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến doanh thu. Có khá nhiều nhà đầu tư mua để cho thuê chỉ với lý do là họ nghĩ rằng đã có được mức chiết khấu hấp dẫn. Không may là, giá trị BĐS này 6 tháng sau thậm chí còn thấp hơn giá đã chiết khấu và nhà đầu tư phải rất vất vả để đạt được giá cho thuê đã công bố. Điều này có thể rất nguy hiểm vì nó có thể đặt nhà đầu tư vào tình trạng âm vốn rất nhanh do phải trả quá nhiều ngay từ đầu cho dù đã được chủ đầu tư chiết khấu.

Lạc hướng với lời chào mời giảm giá rất dễ đặt nhà đầu tư BĐS vào tình trạng âm vốn

 
Chúng ta hãy lấy thêm một ví dụ khác để chứng minh sự khác biệt giữa các thị trường. Những khu vực ở Anh thường có doanh thu cao và tăng trưởng vốn tốt, mặc dù mức độ cạnh tranh ở đây là rất cao. Vài năm trước, người phân tích đã định giá một BĐS ở mức 40.000 bảng được bán trên thị trường mở với giá gần 50.000 bảng. Tại sao lại có sự cách biệt như vậy? Chỉ đơn giản là do thu nhập đạt được cao và cầu cao hơn cung. Như vậy, nhà đầu tư đã không trả cao hơn giá thị trường mà là trả giá BĐS theo giá thị trường.

Điều này thường diễn ra ở những thị trường BĐS tăng trưởng nhanh, nơi mà các nhà phân tích thường nhìn vào số liệu lịch sử và không hoàn toàn bắt kịp giá trị đối với những nhà đầu tư BĐS để cho thuê. Mua vào một BĐS mà giá thị trường cao hơn 10 - 15% so với giá theo phân tích còn tốt hơn việc mua BĐS có giá thấp hơn giá phân tích 10 - 15% bởi đó là một dấu hiệu rất tốt về giá trị của BĐS trong tương lai. Nhà đầu tư cũng cần lưu ý, chiết khấu giảm giá hoàn toàn khác với trường hợp cần bán gấp, khi người bán cần bán nhanh và sẽ bán dưới giá thị trường. Như vậy, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi có khuyến cáo được giảm giá, hãy luôn cân nhắc đến số tiền thực sự phải trả, mức thu nhập và so sánh mức giá trong khu vực trước khi ra quyết định đầu tư.